本書籍では、筆者自身の不動産投資成功者としてのストーリーではなく、具体的な手法についてとても整理されており勉強になった。特に不動産業者と交渉するにあたっての注意事項・事前準備、築古物件の差別化・マーケティングについては勉強させていただいた。特に不動産業者との交渉の部分については感動した。今回は記載していないが、今後まとめていく。本書は不動産賃貸業における本質を述べていると感じる。何度も読み返して勉強したい書籍だと勝手に感じた。

今回でやっと20冊目読破。一つの分野で20冊の本を読むこと自体初めてである。すごいぞ、オレ。一方で読むことが目標ではなく、勉強することが目標であることは忘れずに進んでいきたい。

1.勉強になった点_知恵編

勉強になった点の知恵編である。今回から知恵と知識で分けて記録していく。

①イールドギャップを意識せよ!

不動産書籍ではROI(投資利益率)などの投資用語がよく飛び交っているが、まずは大きな指標で判断すれば良い。その指標となるのが、「イールドギャップ」だ。イールドギャップとは、表面利回りからローンの利子を差し引いた値である。例えば表面利回り20%の物件に対して利回り3%でローンを組んでいる場合のイールドギャップは17%となる。筆者の意見では、将来的な利率上昇を想定し、このイールドギャップが12%以上は欲しいところとのこと。私自身は、1号物件については、現金払いで購入すべく準備中であるため、しばらくイールドギャップは使用しないが今後を見据えて勉強しておく。

②賃貸需要ヒートマップを活用せよ!

不動産購入を検討しているエリアの家賃相場・空室率・地図上で閲覧される物件の多いエリアの色分けといった情報がまとめられている。それは、ホームズが出している「賃貸需要ヒートマップ」だ!これは大変いい情報だ。早速使ってみた。

賃貸需要ヒートマップ:URL→https://toushi.homes.co.jp/owner/

まずは、地元の茨城県北茨城市を調べてみた↓

色分け検索回数が多い地域が分かれている。検索回数低い笑

希望間取りまでデータがある!

一つの参考指標として今後も勉強させていただく。

2.勉強になった点_知識編

新しく勉強した用語について記録する。

①「瑕疵担保免責物件」とは?

HP上の物件情報において、「瑕疵担保免責物件」といった記述がある。この「瑕疵担保免責物件」とは「かなり古い物件だから欠陥があるかもしれませんが、責任はおいませんよ」ということ。大抵の人であれば、この用語を見た途端に及び腰になってしまうところに勝機ありだ。恐るな。大抵の瑕疵はリフォームで補えるものである。だがな、リフォームでどこまで補えるのかも把握するため、まずは自分でリフォームすべし。

②再建築不可とは?

再建築不可とは、読んで字の如く「建て替えることが法律で禁止されている物件のこと」である。なんでも都市計画区域と準都市計画区域内に存在する物件で、このような制約がある理由として消防車や救急車が入ることができない家屋は建てないようにしようというのが狙いだ。ただし、リフォームすることはほとんどの物件で問題ないため我々活動家にとっては障壁にはならない。詳細は SUUMOサイトに掲載されているため、ここで勉強したほうが良い。

SUUMO:再建築不可について: https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chukoikkodate/ck_sagashi/saikenchiku_fuka_bukken/

③買ってはいけない物件とは?

→これまでの書籍でも数多く買ってはいけない物件について記載はあったが、本書籍でも記載されている。本書籍で強調されているのは、「軟弱地盤上の物件は絶対にNG」であある。必ず物件視察の際は、「水平器」を持って現場での確認が必要。多少お金はかかってしまうが、ホームインスペクターに見てもらうのもいい。いずれにせよ、軟弱地盤の上に建っている物件の場合、時間経過とともに物件が傾いていく可能性が高いため、最悪地盤強化工事を実施しなければならない。その場合は、数百万円の工事になるため絶対に避けなければならないことは頭に入れるべし。

購入NGな物件(特に初心者)
・軟弱地盤上の物件:根本から修復するのに数百万円
・雨漏りの物件:修復費用が高価
・湿気が多い物件:室内カビて床も何度もブヨブヨになる。

結論としては、築古物件の場合、何年も立ち続けているというのが問題ない証拠である。だが、初心者のうちは住宅インスペクターを伴って物件確認に行ったほうが良いということだ。

まとめ

本書は、不動産賃貸業を始めるにあたっての準備事項・注意点・考え方が非常にわかりやすく記載してあり、素晴らしいテキストだなと感じた。今後、何度も読無必要がある名著である。

読んだだけでは何も人生は変わらないため、本書籍で学んだことを参考にして不動産業という戦場を実際に行動して駆け巡っていきたい。

おわり。

 

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