加藤ひろゆき氏の本から不動産投資に関する本4冊目。今回は黒崎裕之氏の不動産投資本を読んでみました。黒崎氏は、大手不動産会社に勤務しながら地方のボロボロ戸建てを購入→セルフリフォーム→賃貸に出すという方法で利益を出している不動産投資家。

数ある不動産と投資本でも、この本を手に取った理由は、ボロ戸建不動産関係の本だったことが理由。無借金でボロ戸建て不動産を取得し、何とかしてうだつの上がらない勤め人を卒業を目指す上での個人的なメモとして、本記事を書いています。

初心者が取り組むべき3つのこと

本書を読んで初心者が取り組むべきことは大きく3点。

1.自己資金は200万円を貯金せよ!

自己資金200万円を貯金する。話はそれからだ。最初は無借金で現金一括で購入できるようにすることを目標としてこの金額を設定。初めての物件では、借入はしない。100万円でも足りるが、200万円を準備すれば安心とのこと。200万円〜300万円の種銭を貯金することは加藤ひろゆき先生もおっしゃっていたので、初心者の相場としては不動産投資を行うにあたっての目安なんですね。

いずれにせよ貯金をして最初に購入するのは小さな物件から始めてそこから勉強していくことを前提として進めること。

2.不動産をまずは買ってみよ!

初心者は修繕に関する知識も少ないし、購入するときのイメージも具体的にわかないため、まずは小さな物件を購入して小さい失敗をしながら学んでいくスタイルが重要。分析や読書ばかりしていていつまで経っても物件購入に踏み切れない人いるとのこと。

自分の今までの経験でもそうであったが、何事も実践に突入していって約3ヶ月間ぐらミスって、怒られたりしながら体で覚えていく方が力つくし、時間も短縮することができる。

最低限の勉強をして、下記①〜④に注意して購入せよ。

①現場をリサーチせよ

→まずは知っているエリアから調べて徐々に勝負していくエリアを拡大する。使用するプラットフォームは、「アットホーム」、「不動産ジャパン」がおすすめ。また、実際に現場をリサーチするにしても、都心に住んでいるメンバーは、車を持っていないと思う。そういうメンバーは、カーシェア、ニコニコレンタカー(2,500円/日)を活用して現場リサーチを実施すべし。

②賃料が値崩れしないエリアを選択せよ

→一般的に田舎の物件は賃料が暴落しているエリアが存在していても珍しくはない。賃料が暴落しているエリアかどうかを判断する基準は2つ。

    判断基準
    • SUUMOやHOMESで調べて地名や駅名で絞って安い順で検索
    • ワンルームが3万円以上のエリアを狙う→1万円台になっている場合、投資対象外。

      初心者が購入するのであれば、ワンルームの価格が賃料相場が3万円以上のエリアがおすすめ

      ③駐車場があるエリアを選定せよ

      →地方の物件は都会のように駅からの距離は関係なく駐車場の有無が重要になってくる。地方は車社会であるため、駐車場付の物件を選択せよ。これは加藤ひろゆき先生の著書でも述べられている。

      ④街の力を確認せよ

      →旧市街であれば駅から離れていても賑やかなエリアが存在するのが地方の醍醐味。現地に行って確認し、地元の不動産会社にヒアリングすることが確実であり、これを怠らない。

      3.投資家コミュニティに参加してパクるべし!

      既にボロ戸建て不動産投資で成功している先輩大家のやっていることを徹底的にパクることが初心者のレベルアップに対する一番の近道。無駄に時間を浪費する必要はない。気になった先輩投資家のコミュニティに参加して、先輩の作業を手伝って、どのような思考で物件を購入し、どのようなリフォームを行なったのか、実際に現場で体を使って覚える。

      補足:勉強した用語

      ・元付業者

      →不動産の売買仲介業者のことを示す。

      ・買付証明

      →「この不動産を買いたい」という意思表示を示す書面のことで、署名捺印をするが法的拘束力はない。

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